Aumenta la domanda di immobili da destinare agli affitti brevi, ma si pone sempre più la necessità di una loro gestione professionale. Oggi in Europa solo il 13,6% degli operatori gestisce più di 50 proprietà, con il dato italiano sulla falsariga (12,9%), mentre nel Nord America la percentuale sale al 17,9% Un proprietario che si rivolge a una struttura manageriale destina mediamente circa il 30% del suo fatturato tra costi della gestione e marketing, ma può arrivare a guadagnare fino al 10% in più rispetto al proprietario fai da te. Lo afferma uno studio di Halldis, uno dei primi operatori nazionali negli affitti brevi, attivo dal 1986, che offre al mercato oltre 1.000 proprietà, tra appartamenti, palazzi e ville, in più di 120 località italiane ed europee, che ha messo a confronto i propri dati con quelli di Vacation Rental World Summit (VRWS) 2021, il summit mondiale dell’extra alberghiero.
Attualmente l’industria mondiale dello short rental offre al mercato 15 milioni di proprietà, i manager che li governano sono 100.000 e il valore del fatturato è pari a 150 MLD dollari. Si prevede che nei prossimi 5 anni saranno necessarie oltre cinque milioni di proprietà per soddisfare l’aumento della domanda. A giugno 2021 gli host con più di 50 proprietà erano il 17,9% nel Nord America, 13,6% ln Europa (12,9% in Italia), 12,9% in Oceania, 6% in Asia e 2,4% in America Latina. Un immobile condotto da un operatore professionale costa al proprietario il 25% in management fees e il 15% in OTA (Online Travel Agencies), mentre le spese di un proprietario fai da te si possono limitare a un valore minimo del 3% se si utilizzata una piattaforma come Airbnb – il canale distributivo meno costoso per un privato – e del 5% tra spese in pulizia e costi di call out.
Il processo operativo che va dal proprietario al cliente consente di ammortizzare i costi per i manager e i programmi applicativi, come quelli che consentono di essere al contempo presenti su più canali (PMS System), che possono variare dal 10 al 30%, le commissioni sui marketplace/OTA (dal 3 al 20%) e le spese legate alla carte e ai sistemi di pagamento digitali (dall’1 al 5%), mentre la gestione attraverso un operatore professionale permette al proprietario di ottenere un ritorno economico fino il 29% in più (booking value).
“Gli affitti brevi – afferma Michele Diamantini, CEO di Halldis – sono un comparto con margini di crescita notevoli e necessitano di una conduzione professionale. Il management è in grado di assolvere le richieste del cliente, che per esempio vuole immediatezza della risposta e ampia possibilità di scelta, o gestire i prezzi con un sistema di Price Revenue Management, tramite cui è possibile mantenere le tariffe costantemente allineate alla domanda. Stiamo inoltre affrontando le sfide della PropTech: dagli ingressi automatizzati ai dispositivi di monitoraggio degli ambienti, dalle ispezioni a distanza all’aumento in genere delle aspettative degli ospiti e degli investimenti dei proprietari alle modalità di prenotazioni più flessibili.
Ci sarà sempre più bisogno – continua Diamantini – di una gestione professionale degli immobili e delle proprietà. È necessario compiere nuove scelte di distribuzione e gestione dei servizi con l’obiettivo di migliorare, da un lato l’offerta per i clienti finali, molti dei quali, come per esempio nel nostro caso, provengono anche dall’estero, dall’altro lo sviluppo della qualità della gestione riconosciuta dai proprietari. Questi chiedono che le loro unità immobiliari siano amministrate con un servizio a 360 gradi: promozione attraverso canali fisici e online, affitto e contrattualizzazione, manutenzione, pulizia e controllo delle unità, accoglienza dei clienti, fornitura di servizi di base e ad hoc. I proprietari hanno più vantaggi: si assicurano la gestione completa dell’appartamento, ma in modo flessibile, possono cioè utilizzare le proprie unità per periodi determinati in caso di necessità”.