Affitti brevi, Corte Ue apre a autorizzazioni ma il Senato frena

Il settore degli affitti brevi resta sotto i riflettori, tra i timori per il possibile impatto dell’Affordable Housing Act europeo e una nuova sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea.

La Corte Ue: sì all’autorizzazione preventiva, a precise condizioni

Con la sentenza C-813/24 del 22 ottobre 2026, la Corte ha stabilito che gli Stati membri possono introdurre norme nazionali che subordinano l’apertura di strutture ricettive di breve durata a un’autorizzazione preventiva. La locazione di un immobile a uso abitativo per non più di 30 giorni può quindi essere limitata per ragioni di interesse generale, come la tutela dell’ambiente urbano, soprattutto nelle aree con scarsità strutturale di alloggi. Il via libera, però, non è incondizionato. Il regime di autorizzazione deve essere: non discriminatorio nei confronti del prestatore di servizi; giustificato da un motivo imperativo di interesse generale; proporzionato all’obiettivo perseguito.

I criteri di rilascio devono inoltre essere chiari, oggettivi, resi pubblici in anticipo, trasparenti e accessibili, in coerenza con il regolamento 2024/1028 sui dati degli affitti a breve termine. Le autorità devono valutare la portata geografica del fenomeno e il suo impatto sulle esigenze abitative, senza fermarsi a un eccessivo formalismo.

Il caso belga e il perimetro della direttiva servizi

La questione è stata sollevata dalla Corte d’appello di Bruxelles, chiamata a decidere su una società immobiliare specializzata in locazioni turistiche, alla quale era stata negata l’autorizzazione a gestire una struttura in un immobile della capitale belga. La Corte Ue ha chiarito che la direttiva servizi (2006/123) si applica anche agli affitti brevi, perché affittare alloggi ai turisti, anche occasionalmente, rientra nella nozione di servizio, anche quando l’attività è svolta da un privato. Le regole sull’accesso all’attività ricettiva riguardano infatti l’accesso a un servizio e non l’uso del territorio in generale.

In un mercato segnato da “una scarsità strutturale di alloggi e da una densità di popolazione particolarmente elevata”, ha spiegato la Corte, sussistono motivi per fissare condizioni e limiti. Per i giudici, un controllo preventivo è giustificato perché una verifica successiva sarebbe inefficace, anche attribuendo ai Comuni un certo potere discrezionale. La pronuncia offre così una base giuridica solida ai Paesi e alle città che vogliono regolare il boom degli affitti turistici.

Affordable Housing Act: il Senato frena

Il 28 ottobre la Commissione Politiche dell’Unione europea del Senato, su relazione del senatore Roberto Rosso, ha approvato una risoluzione critica sull’Affordable Housing Act. Secondo la Commissione, la proposta eccede gli obiettivi del mercato interno e interviene in un ambito che appartiene prevalentemente alle competenze degli Stati membri e delle amministrazioni territoriali. La risoluzione ricorda inoltre che i mercati immobiliari sono molto diversi e che gli interventi devono tener conto delle condizioni dei singoli territori. Una posizione che, secondo Abbac, ha punti di contatto con le perplessità del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che ha chiesto di recuperare gli immobili inutilizzati, sostenere gli investimenti abitativi ed evitare restrizioni non motivate.

Abbac: “La crisi abitativa non si risolve con divieti generalizzati”

Non a caso, ABBAC – Rete Nazionale Extralberghiera accoglie con favore la risoluzione, che ritiene un riscontro alle osservazioni presentate al tavolo promosso il 16 settembre dal Ministero del Turismo. Per il presidente nazionale Agostino Ingenito, “il diritto alla casa è un obiettivo che condividiamo, ma le difficoltà abitative non possono essere attribuite automaticamente alle locazioni brevi”. Servono, sostiene, dati aggiornati su sfitto, patrimonio inutilizzato e domanda residenziale, e prima di introdurre limiti “è necessario dimostrare che siano realmente indispensabili e proporzionate”. Le locazioni turistiche, aggiunge, sono per molte famiglie un’integrazione del reddito e favoriscono il recupero dei centri storici e dei borghi.

La proposta: fino al 20% dell’imposta di soggiorno per la casa

Abbac rilancia la proposta di consentire ai Comuni, su base facoltativa, di destinare fino al 20% del gettito dell’imposta di soggiorno a un fondo per le locazioni residenziali. Le risorse potrebbero finanziare: contributi alle famiglie; garanzie contro la morosità; incentivi ai proprietari; recupero degli immobili inutilizzati.

“Il turismo deve diventare parte della soluzione e non essere indicato come responsabile della crisi abitativa”, afferma Ingenito. L’associazione chiede la riconvocazione del tavolo con il Ministero del Turismo, con il coinvolgimento del Ministero delle Infrastrutture, e richiama le recenti restrizioni urbanistiche introdotte dal Comune di Napoli, chiedendo che ogni misura sia sostenuta da dati verificabili e rispetti proporzionalità e certezza del diritto.