10 requisiti che aiutano a valutare potenziale di un immobile

Con l’entrata in vigore del Regolamento UE 2024/1028, che dal 20 maggio 2026 introduce nuove regole per la trasmissione dei dati tra piattaforme online e Stati membri, il settore degli affitti brevi accelera verso una maggiore trasparenza. In questo scenario, Alcaeus, società italiana di property management che gestisce circa 300 strutture sul territorio nazionale, individua i dieci requisiti fondamentali per capire se un immobile è realmente adatto al mercato delle locazioni turistiche.

“Il primo passaggio non è operativo, ma valutativo e di conformità legale”, spiega Gaia Troisi, co-founder di Alcaeus, società italiana di property management con circa 300 strutture gestite a livello nazionale “I proprietari devono capire se il proprio immobile possiede requisiti oggettivi per stare sul mercato senza incorrere in sanzioni”.

Ecco i 10 fattori che rendono un immobile adatto agli affitti brevi:

1. Posizione: la centralità non è sinonimo di rendimento
   Un immobile in zona a traffico limitato, privo di ascensore o difficilmente raggiungibile può registrare performance inferiori rispetto a un appartamento semicentrale ben collegato e accessibile. La prossimità ai servizi e la facilità di accesso pesano quanto, se non addirittura di più, della collocazione geografica in senso stretto.
2. Accessibilità e infrastrutture
   La vicinanza a svincoli autostradali, la disponibilità di parcheggio privato e il collegamento con i trasporti pubblici sono fattori determinanti nella scelta dell’ospite. L’accessibilità per persone con mobilità ridotta rappresenta inoltre un requisito sempre più ricercato e ancora scarsamente offerto sul mercato.
3. Vicinanza a poli strategici
   Ospedali, università e grandi insediamenti produttivi generano flussi ricettivi costanti e meno stagionali rispetto al turismo tradizionale. Ad esempio, la domanda legata agli spostamenti per cure mediche specialistiche, particolarmente rilevante nei grandi centri ospedalieri del Nord, costituisce un segmento in crescita, con soggiorni mediamente più lunghi e prevedibili.
4. Distribuzione degli spazi e numero di posti letto
   Le case in grado di ospitare gruppi numerosi operano in un segmento con offerta ridotta e domanda sostenuta. Un trilocale o quadrilocale con più bagni non compete direttamente con i monolocali del centro, piuttosto si posiziona su un mercato distinto, con tariffe medie più elevate e tassi di occupazione spesso superiori.
5. Stato e stile dell’immobile
   Gli immobili troppo datati possono essere penalizzati, ma non sempre serve un restyling totale. In alcuni casi uno stile retrò o autentico, come pavimenti originali o dettagli architettonici d’epoca, possono diventare un elemento distintivo se valorizzato correttamente.
6. Elementi distintivi della struttura
   Vista panoramica, affaccio su contesti di pregio, giardino privato o terrazza rappresentano caratteristiche capaci di spostare sensibilmente il posizionamento tariffario. In presenza di questi elementi, l’ospite non cerca semplicemente un alloggio, cerca un’esperienza specifica, per la quale è disposto a pagare di più.
7. Spazi esterni e politica pet-friendly
   La domanda di immobili dotati di spazi esterni privati è in crescita costante. Inoltre, i proprietari che scelgono di accettare animali domestici accedono a un segmento di mercato con domanda elevata e disponibilità a corrispondere tariffe significativamente superiori alla media.
8. Servizi aggiuntivi
   Per ville, casali e proprietà di dimensioni rilevanti, la presenza di una zona lavanderia interna riduce i costi operativi di gestione, in particolare quelli legati al ricambio della biancheria, con un impatto diretto sulla redditività netta dell’immobile.
9. Conformità urbanistica e normativa
   Le difformità catastali non sanate, come modifiche d’uso, ampliamenti non dichiarati e locali non a norma, rappresentano un rischio legale e commerciale che preclude l’accesso regolare al mercato degli affitti brevi. Ecco perché la verifica della conformità urbanistica è un passaggio preliminare non negoziabile.
10. Regole condominiali
    Non tutti gli affitti brevi sono uguali. La locazione per finalità turistiche, quando svolta senza servizi accessori e in forma non imprenditoriale, è normalmente considerata uso abitativo;
    per questo, in ambito condominiale, è generalmente assimilata alla locazione abitativa tradizionale e non può essere vietata da generiche clausole regolamentari sull’uso abitativo.
    Diverso il caso di B&B, affittacamere e case vacanze, che costituiscono attività ricettive disciplinate da normative specifiche che possono essere vietate dal regolamento condominiale. Una distinzione che può incidere sulla stessa possibilità di avviare l’attività.

Accanto agli aspetti strutturali, Alcaeus richiama infine l’attenzione sui nuovi obblighi amministrativi, tra cui il CIN (Codice Identificativo Nazionale), e sulla crescente complessità gestionale del comparto, che richiede competenze specifiche nella gestione operativa, dalla manutenzione all’assistenza agli ospiti.