Il mercato degli affitti brevi tiene: impatto sul PIL da oltre 40 mld

Nei primi 8 mesi dell’anno, il contributo al PIL nazionale dal settore degli affitti brevi è stato di 41,7 miliardi di euro, di cui 8,2 miliardi da prenotazioni dirette, 33 dall’indotto e 0,6 miliardi da ristrutturazioni, arredi e manutenzioni.
L’occasione per fare il punto sull’andamento del comparto è stata la prima edizione degli Stati Generali degli Affitti Brevi, promossa dall’AIGAB che ha salutato i suoi primi cinque anni di attività chiamando a raccolta le voci più autorevoli del settore, alla presenza del ministro del Turismo Daniela Santanchè, e di fronte ad una platea di 500 imprenditori e proprietari.

Dalla survey intitolata “Overview su normative, impatti, numeri e trend di mercato”, presentata dal presidente Marco Celani, emerge che in Italia nei primi 8 mesi del 2025 si è registrata una diminuzione di case promosse online con finalità di affitti brevi: 499mila, in calo dell’1% rispetto allo stesso periodo del 2024 che diventa però del 7% se si considerano i soli mesi estivi, con 502mila case promosse online contro le 538mila dell’estate 2024.

“La diminuzione dell’offerta – spiega Marco Celani – è dovuta a diversi fattori: da una parte la perdita del potere d’acquisto del ceto medio italiano di cui fanno parte la maggioranza dei proprietari tanto che l’8-10% dei proprietari, nell’estate di quest’anno, ha tolto l’immobile dal circuito short term utilizzandolo per le vacanze di famiglia invece di viaggiare altrove. Dall’altra pesa l’impatto negativo dovuto all’incremento degli oneri, degli adempimenti, della burocrazia e delle restrizioni annunciate e/o messe in atto a livello locale in tanti centri d’Italia. Per non parlare del calo della domanda estera, Germania in primis, in recessione industriale da 31 mesi consecutivi”.

Sulla diminuzione dell’offerta pesa anche l’aumento degli oneri burocratici: oltre al fatto che con l’introduzione del CIN e dell’obbligo di estintori e rilevatori di fumo e gas sono aumentati adempimenti, tempi e costi a carico dei proprietari, tante Amministrazioni locali (Firenze, Bologna, Roma, Verona ma anche centri più piccoli ma a vocazione turistica come Sirmione) hanno introdotto Regolamenti o variazioni ai Piani urbanistici con l’obiettivo di scoraggiare o impedire lo strumento della locazione breve

“Se non si invertono i trend evidenziati nella survey per il 2025 e se le condizioni economiche internazionali non migliorano, il solo settore degli affitti brevi potrebbe registrare un -5 miliardi di contributo al PIL a fine anno rispetto al 2024” avverte il presidente AIGAB.

Contrariamente alle aspettative, il 2025 non sarà memorabile. A livello nazionale, il tasso di occupazione finora è stato in linea con quello del 2024 ma, rispetto allo scorso anno, la tariffa media è stata più bassa nei primi mesi ed è progressivamente aumentata durante l’estate a causa della diminuzione dell’offerta e dello spostamento della domanda sulle prenotazioni last minute.
Città come Milano, Roma e Firenze, in cui la percentuale di case destinate agli affitti brevi è molto inferiore rispetto alla percezione comune (Milano: 14.164 annunci online, di cui solo 7.041 attivi con continuità, pari allo 0,9%; Roma: 21.997 annunci on line, di cui 14.417 stabilmente attivi, pari all’1%; Firenze: 9.267 annunci, di cui 5.903 attivi in modo continuativo, pari al 2,9%), hanno registrato una diminuzione della domanda di affitti brevi, al contrario sono tante le Regioni protagoniste di un aumento.

Da dove arrivano le case messe a reddito con gli Affitti Brevi
In risposta alla narrazione secondo la quale lo stock immobiliare promosso on line con finalità di affitti brevi sia la causa principale della difficoltà di reperire una casa da affittare tramite locazione tradizionale, Marco Celani osserva che, oltre al citato 30,4% derivante da eredità ricevute, il 28,7% rappresenta gli immobili i cui proprietari hanno optato per un affitto temporaneo, il 26,1% sfitto da tempo. Inoltre solo il 12,6% è stato acquistato con finalità di investimento e solo il 2,2% dello stock passa da un affitto a lungo termine ad uno breve.

L’introduzione del CIN
Ad otto mesi dall’introduzione del CIN, è riportato nella survey, si può dire che questa misura abbia consentito di mappare il fenomeno dell’ospitalità italiana a livello nazionale. Per quanto riguarda gli affitti brevi, a partire da settembre 2024, c’è stata una progressiva diminuzione di annunci online che ha portato allo spostamento di una parte dell’offerta verso altri mercati (il transitorio o il lungo termine) per cause fisiologiche ma soprattutto per il peso, che ha allarmato tanti proprietari, dei nuovi adempimenti con i conseguenti costi di adeguamento alla nuova normativa.
Per tutto il 2025 il numero di annunci è rimasto piuttosto stabile tra i 495mila e i 508mila (in media con una diminuzione dell1%, ma, come detto, una perdita di circa il 7% durante l’estate). Il numero degli alloggi per i quali è stato chiesto e ottenuto un CIN è superiore rispetto a quello delle abitazioni mediamente promosse online (516mila contro circa 500mila), segno che molte famiglie si sono adeguate al CIN solo per non precludersi la possibilità di affittare l’immobile nel futuro in modalità short term.

DATI SCENARIO A CURA DEL CENTRO STUDI AIGAB
● In Italia ci sono 35,2 milioni di case
● 9,6 milioni seconde case non utilizzate
● Soltanto l’1,4% del totale delle abitazioni esistenti in Italia è promosso online con finalità di affitti brevi (502k, dato ad agosto 2025)
● 25% seconde case promosse online sono gestite da aziende (operatori professionali)
● 96% delle case promosse online appartiene a proprietari singoli

Quanto valgono gli Affitti Brevi in Italia (gennaio-agosto 2025)
● 8,2 MLD Prenotazioni dirette
● 32,9 MLD Indotto
● 0,6 MLD Ristrutturazioni, arredi e manutenzioni
● TOT 41,7 MLD

Chi beneficia direttamente degli Affitti Brevi
● circa 30.000 gli operatori, professionali e non, coinvolti
● circa 150.000 le persone impiegate in modo diretto
● 500.000 famiglie proprietarie

Provenienza delle case messe a reddito con gli Affitti Brevi
● Eredità: 30,4%
● Sfitta da tempo: 26,1%
● Abitata in precedenza dai proprietari (necessità affitto temporaneo): 28,7%
● Acquistata per investimento: 12,6%
● Spostata da affitto lungo termine: 2,2%