Affitti brevi, parliamoci chiaro: chi ha problemi a inviare Allegato B?

Sul dibattito suscitato in Sicilia dalla proroga dell’Allegato B, abbiamo chiesto a Saverio Panzica, esperto di legislazione turistica, di fornirci un chiarimento a seguito delle numerose e diversificate prese di posizione, per evitare di cadere nella trappola di chi non intende rispettare le norme tecnico/edilizie e sulla sicurezza degli impianti. 

“Premesso che, nelle ultime righe dell’ALLEGATO A  AL D.A. DELL’ASSESSORATO DEL TURISMO DELLO SPORT E DELLO SPETTACOLO DELLA REGIONE SICILIANA N. 2014 DEL 25/06/2025 si può leggere quanto segue: 

“Le locazioni turistiche già esistenti alla data di pubblicazione del presente decreto si adeguano alle nuove disposizioni entro il 30 giugno 2026, inviando alla casella PEC del Dipartimento del turismo, dello sport e dello spettacolo, il modello di cui all’Allegato “B” al presente decreto”. 

SUGGERISCO di inviare le PEC di cui sopra, acquisite a seguito di varie interlocuzioni, ai seguenti indirizzi: 

1) protocollo@cert.comune… – 2) servizioturistico.ct@certmail.regione.sicilia.it     –    3) dipartimento.turismo@certmail.regione.sicilia.it

Conseguentemente, NELL’ALLEGATO B AL D.A. DELL’ASSESSORATO DEL TURISMO DELLO SPORT E DELLO SPETTACOLO DELLA REGIONE SICILIANA N. 2014 DEL 25/06/2025, vengono indicate le seguenti disposizioni:

“Allegare copia della planimetria catastale aggiornata dell’immobile, del certificato di abitabilità o S.C.A. e perizie di asseveramento degli impianti (elettrico, radio/tv, clima, gas, idrico), oltre al certificato catastale.

Il mio parere, al di là di quelle che potrebbero essere le determinazioni della Regione Siciliana, segue linee di pensiero più profonde delle facili considerazioni proposte da vari soggetti a vario titolo assolutamente comprensibili se espressi in buona fede. 

Parliamoci chiaro, chi è che ha problemi a presentare l’ALLEGATO B?

Purtroppo questo problema riguarda coloro i quali sono sprovvisti di: AGIBILITA’, SCA ed impossibilitati a presentare una asseverazione tecnica in quanto l’asseverazione prevede un COLLAUDO STATICO. 

RIBADISCO che la mancanza della documentazione, in generale, relativa all’AGIBILITA’, o delle certificazione della sicurezza degli impianti possono determinare grossi rischi per gli ospiti. 

Allora chi è in regola con i requisiti tecnico/edilizi e con quelli sulla sicurezza degli impianti non deve fare altro che inviare l’ALLEGATO B. 

Va rilevato, obiettivamente, che l’Assessorato del turismo, dello sport e dello spettacolo della Regione Siciliana ha permesso, nel passato, il rilascio, del CIR senza richiedere il rispetto dei predetti requisiti.     

Ma esaminiamo, attentamente, in quali violazioni di legge e, conseguenti, sanzioni si può incorrere nel mancato rispetto delle norme tecnico/edilizie e di sicurezza degli impianti.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         

1. Responsabilità penale in caso di lesioni o morte dell’ospite
Se un ospite riporta lesioni o decede a causa di condizioni pericolose dell’immobile (ad esempio impianto elettrico difettoso, fuga di gas, incendio, crollo, mancata manutenzione), il proprietario o gestore potrebbe essere chiamato a rispondere di:
Lesioni personali colpose
Omicidio colposo
La mancanza delle certificazioni può costituire un importante elemento probatorio per dimostrare la negligenza, imprudenza o imperizia del proprietario.

2.⁠ ⁠Assenza della dichiarazione di conformità degli impianti
Gli impianti elettrici, gas, riscaldamento e altri impianti tecnologici sono disciplinati dal Decreto Ministeriale 37/2008.
Se l’impianto non è conforme o non è stata rilasciata la dichiarazione di conformità:
possono essere applicate sanzioni amministrative;
in caso di incidente, l’assenza della documentazione può aggravare la posizione del proprietario sotto il profilo civile e penale.

3.⁠ ⁠Assenza dell’agibilità
L’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile.

4.⁠ ⁠Possibili altri reati
A seconda delle circostanze concrete, potrebbero configurarsi ulteriori fattispecie, quali:
Incendio colposo;
Disastro colposo;
reati connessi alla violazione di norme sulla sicurezza qualora l’immobile sia utilizzato nell’ambito di un’attività imprenditoriale o ricettiva soggetta a specifici obblighi.

5.⁠ ⁠Responsabilità civile
Anche in assenza di conseguenze penali, il proprietario può essere tenuto a risarcire integralmente i danni subiti dagli ospiti ai sensi degli articoli 2043 e 2051 del Codice Civile (responsabilità per fatto illecito e per cose in custodia).

Le perizie di asseveramento degli impianti sono relazioni tecniche redatte da un professionista abilitato (ingegnere, architetto, perito industriale, ecc.) che attestano, sotto la propria responsabilità, la conformità o lo stato di un impianto rispetto alle norme tecniche e di sicurezza applicabili.

In Italia, gli impianti interessati sono quelli disciplinati principalmente dal D.M. 37/2008.

Le principali categorie sono:

1. Impianto elettrico

La perizia asseverata può attestare:

• conformità alle norme tecniche CEI;
• adeguatezza dell’impianto esistente;
• stato di manutenzione e sicurezza;
• rispondenza ai requisiti per attività commerciali, industriali o civili.

Viene spesso richiesta quando manca la Dichiarazione di Conformità (Di.Co.) o per pratiche edilizie e autorizzative.

2. Impianto radiotelevisivo e antenne

Comprende:

• impianti TV terrestri e satellitari;
• impianti centralizzati condominiali;
• reti di distribuzione dei segnali radio-TV.

La perizia verifica corretta installazione, sicurezza elettrica e conformità normativa.

3. Impianto di climatizzazione e condizionamento

Riguarda:

• impianti di climatizzazione estiva;
• pompe di calore;
• impianti di ventilazione meccanica.

L’asseverazione può riguardare:

• sicurezza dell’impianto;
• corretta installazione;
• conformità alle norme energetiche e di efficienza.

4. Impianto gas

Comprende:

• reti interne di distribuzione gas;
• caldaie;
• apparecchi utilizzatori.

La perizia verifica:

• tenuta delle tubazioni;
• ventilazione e aerazione dei locali;
• conformità alle norme UNI applicabili;
• sicurezza complessiva dell’impianto.

5. Impianto idrico-sanitario

Riguarda:

• distribuzione acqua potabile;
• scarichi;
• impianti sanitari.

L’asseverazione può attestare:

• corretta esecuzione;
• funzionalità;
• conformità alle norme tecniche e igienico-sanitarie.

Quando serve una perizia asseverata?

Può essere richiesta:

• in assenza della Dichiarazione di Conformità (Di.Co.);
• per compravendite immobiliari;
• per pratiche edilizie (SCIA, sanatorie, agibilità);
• per richieste di autorizzazioni amministrative;
• in procedimenti giudiziari o assicurativi;
• per dimostrare la sicurezza di impianti esistenti.

Differenza tra Di.Co., Di.Ri. e perizia asseverata

• Dichiarazione di Conformità (Di.Co.): rilasciata dall’impresa installatrice al termine dei lavori.
• Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.): redatta da un professionista qualificato per impianti esistenti quando manca la Di.Co., nei casi previsti dalla legge.
• Perizia asseverata: relazione tecnica più ampia, nella quale il professionista descrive verifiche e conclusioni e ne assevera il contenuto assumendosene la responsabilità.

In conclusione, mi viene in mente una riflessione: il termine di adeguamento in argomento, previsto per  30 giugno 2026,  relativo all’adeguamento alle disposizioni della legge della Regione Siciliana n. 6/2025 non è mai stato indicato come un termine giuridico “perentorio” ma, piuttosto “ordinatorio”. Pertanto il carattere “ordinatorio”, nel caso specifico, deve essere considerato come metodo di modifica indispensabile al fine di permettere alle imprese ed ai gestori di locazioni turistiche non imprenditoriali di potersi adeguare con maggiore flessibilità alle norme regionali sulla ricettività turistica. Fermo restando il pericolo di incorrere nelle violazioni di legge e delle relative azioni sanzionatorie previste dalle varie normative di settore”, conclude Panzica.